千亿军团仅有10家,保利拿地凶猛 资色·数读

销售数据下滑,资金回笼放缓,拿地兴致不高,地产行业下半年开局依旧艰难。

今年以来,超210家房地产企业破产,15家知名房企陷入流动性危机,下半年还有超过3100亿的房企债务到期……

雪上加霜的是,作为主要回款来源的销售端仍然难见起色,除了少数几个热门城市,地产整体仍然呈现低迷的态势。望穿秋水的房企们,何时能见到市场回暖的曙光?

销售额腰斩

千亿企业数量大幅减少

7月31日,多家机构公布2022年前7个月百强房企销售情况。整体来看,房企销售情况仍然非常不乐观。

1-7月,TOP100房企销售额均值为418.9亿元,同比下降47.3%,降幅较上月收窄1.3个百分点;其中销售额超千亿房企10家,较去年同期减少11家;超百亿房企91家,较去年同期减少45家。TOP100房企权益销售额均值为301.5亿元,权益销售面积均值为198.9万平方米,同比分别下降48.7%和52.2%。

图:2021年至2022年1-7月TOP100房企累计销售额及增速情况

数据来源:中指数据CREIS

从房企体量来分析,不同阵营企业数量均有较大变化,千亿企业数量大幅减少,第三阵营企业数量微增。具体来看,千亿以上阵营10家,较去年同期减少11家,销售额均值1717.5亿元。第二阵营(500-1000亿)企业11家,较去年同期减少18家,销售额均值670.6亿元。第三阵营(300-500亿)企业19家,较去年同期微增2家,销售额均值380.6亿元。第四阵营(100-300亿)企业为51家,较去年同期减少18家,销售额均值182.4亿元。

表:2022年1-7月各阵营销售额门槛值情况

数据来源:中指数据CREIS

2022年1-7月,TOP100门槛值为83.6亿元。其中,TOP10房企门槛值为1031.4亿元,较上年下降45.1%;TOP30房企门槛值为374.2亿元,较上年下降49.6%;TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为262.8亿元和83.6亿元,同比分别下降48.6%和57.5%。

拿地同比下降55.6%

保利发展拿地凶猛

回款紧张、现金流紧缩之下,多数房企选择采取“谨投资、促销售”的策略。

2022年1-7月,TOP100企业拿地总额8024亿元,拿地规模同比下降55.6%,降幅比上月收窄4.4个百分点。TOP100门槛值为24亿元,较上年同期下降21亿元,TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为41.2%。

图:2021-2022年7月50家代表房企每月拿地总额

数据来源:中指数据CREIS

从新增货值来看,保利发展、招商蛇口(001979)和滨江集团(002244)占据榜单前三位。2022年1-7月,保利发展以累计新增货值1571亿元占据榜单第一;招商蛇口和滨江集团紧随其后,累计新增货值规模分别为1093亿元和911亿元。TOP10企业1-7月新增货值总额8449亿元,占TOP100企业的36.5%,新增货值门槛为495亿元。

房企拿地分化显著,50家代表企业拿地额同比持续下降。2022年7月,50家代表房企拿地总额同比下降5.2%,增速继续维持收窄态势。

2022年7月,上海、南京、广州、无锡、成都、长沙、重庆等热点城市进行了第二批集中供地,房企拿地投资力度保持平稳,环比小幅下降。但由于上年同期基数较低,7月拿地金额同比降幅收窄。具体来看,50家代表企业内部分化显著,国央企和地方城投依然是本轮集中土拍的成交主力军,如华润置地、保利发展、华发股份(600325)等企业在上述热点城市深耕意图明显且收获颇丰,同时龙湖集团、新城控股(601155)等民企在热点城市也有所收获。

分城市来看,二线城市房企拿地占比最高,城市群中长三角居首位。从布局城市等级来看,50家代表房企2022年1-7月在二线城市的投资面积占比最高,为63.2%。从布局区域来看,企业热衷于在长三角拿地,占比达到43.6%。

图:2022年1-7月50家代表房企拿地面积城市等级、区域分布情况

数据来源:中指数据CREIS

对于土拍市场,克而瑞指出,整体投资氛围冷清之下,22城各地在地块挂牌阶段,降门槛、降地价的现象时有发生,也体现了政府愿意通过让利的方式刺激房企拿地,以及持土地市场稳定运行的决心。但是对于房企来说,拿地时测算盈利空间固然重要,但是在拿地时还需要进一步对销售、去化等方面的研判,如果项目去化困难,则盈利难以实现。

政策利好叠加需求释放

楼市何时回温?

进入2022年以来,调控政策继续秉持放松姿态,地方政府对“四限”政策不断放松,并逐步由三四线城市向一二线城市递进。与此同时,信贷政策进一步放松,多数城市的首套房利率已经低于5%。7月28日,政治局会议强调,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

政策是否已经见底,楼市接下来何去何从?

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,下半年会是一个政策工具巩固、消化、细化、实化的过程。上半年房地产政策密集但效果弱于预期,所以下半年要在政策落实中用足用好,让政策最大化发挥效应,促进房地产市场的健康发展。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰则表示,在信贷和住房政策支持下,住房需求释放将带动楼市继续修复。刘丽杰预计,下半年二手房月度成交量同比将保持增长,价格逐步趋稳;并且随着监管部门对在建项目的监管更加健全,新房市场也将进一步修复。

克而瑞认为,地方救市政策力度有望继续加码,二线及三四线城市或将全面取消“四限”,压力城市还将落地财税刺激、房票安置等政策措施,以刺激居民购房消费,稳定市场预期。

展望下月,在政策暖风下,房地产市场有望筑底回稳,随着去年同期基数下调,成交同比跌幅或将有所收窄。各城市市场仍将继续分化:其一,上海、杭州、成都等市场热度惯性延续,成交或将高位保持。其二,救市政策力度加码城市,短期成交或将稳中有升。其三,郑州、武汉这类停工、断贷项目较多的城市,短期市场观望情绪加重,成交或将转入下降通道。其四,多数三四线城市市场或将艰难探底,成交或将持续低位运行,去库存将是今年市场主旋律。

附:

2022年1-7月中国房地产企业销售业绩排行榜

2022年1-7月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

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